中國商業地產市場調查分析及投資前景發展咨詢報告2017-2022年

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〖報告編號〗140086

〖出版機構〗:國信經濟研究院

〖出版日期〗:2017年6月
 
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報告目錄：

第一篇發展現狀篇31
 
第一章中國商業地產行業相關概述31
 
第一節商業地產的相關概述31
 
一、商業地產的定義31
 
二、商業地產的分類31
 
三、商業地產的模式32
 
第二節2017年中國宏觀經濟環境分析32
 
一、中國gdp增長情況分析32
 
二、工業經濟發展形勢分析33
 
三、社會固定資產投資分析34
 
四、全社會消費品零售總額35
 
五、城鄉居民收入增長分析36
 
六、居民消費價格變化分析37
 
七、對外貿易發展形勢分析38
 
第三節中國社會環境分析39
 
一、人口環境分析39
 
二、中國城鎮化率40
 
第四節商業地產業政策環境分析40
 
一、房地產土地政策分析40
 
二、房地產調控助推商業地產47
 
三、商業地產主要政策法規48
 
四、商業地產區域政策分析49
 
（一）北京商業地產發展政策49
 
（二）上海商業地產發展政策49
 
（三）深圳存量商業地產新規50
 
（四）廣州商業地產發展政策51
 
（五）其他地區商業地產政策51
 
第五節商業用地供應情況及價格分析52
 
一、商業用地指數趨勢分析52
 
二、商業用地供應規模分析53
 
三、商業用地市場價格分析54
 
第二章中國商業地產行業發展分析57
 
第一節房地產發展現狀分析57
 
一、房地產開發景氣指數57
 
二、房地產開發投資分析57
 
三、房地產施、竣工面積分析58
 
四、房地產銷售面積及金額分析59
 
五、房地產開發到位資金情況61
 
六、房地產市場價格走勢分析61
 
七、商業地產行業存在的問題63
 
第二節商業地產行業投資背景65
 
一、商業地產行業發展歷程65
 
二、商業地產行業驅動因素65
 
三、商業地產發展的必然性67
 
第三節商業地產行業發展分析68
 
一、商業地產市場現狀分析68
 
二、商業地產指數趨勢分析70
 
三、商業地產發展特點分析71
 
四、商業地產進入調控視野72
 
五、商業地產市場熱點分析72
 
六、商業地產市場形勢分析75
 
七、商業地產發展方向分析75
 
八、社會零售對商業地產影響79
 
第四節商業地產行業運營分析79
 
一、商業地產開發投資額分析79
 
二、商業地產銷售面積分析80
 
三、商業地產的銷售額分析81
 
四、商業地產銷售價格分析81
 
五、商業地產價格影響因素83
 
第五節商業地產行業競爭格局85
 
一、房地產企業競爭格局分析85
 
（一）房地產開發企業排名85
 
（二）房地產品牌企業競爭87
 
二、商業地產市場競爭態勢分析90
 
三、商業地產市場競爭全面升級92
 
四、各大城市商業地產競爭態勢93
 
五、商業地產五大發展趨勢分析98
 
六、商業地產的全渠道模式分析101
 
第六節商業地產經營策略分析101
 
一、零散銷售、統一經營101
 
二、零散銷售、各自經營102
 
三、整體出售、整體經營102
 
四、整體出租、整體經營102
 
五、零散出租、各自經營103
 
第三章中國商業地產行業盈利模式分析104
 
第一節國外商業地產企業盈利模式分析104
 
一、美國商業地產企業盈利模式分析104
 
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程104
 
（二）商業地產企業盈利模式特點分析105
 
二、新加坡商業地產企業盈利模式分析106
 
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程106
 
（二）商業地產企業盈利模式特點分析108
 
第二節商業地產企業開發銷售盈利模式108
 
一、商業地產企業散售盈利模式108
 
（一）散售模式類型分析108
 
（二）散售模式適用物業110
 
（三）散售模式的優劣勢110
 
二、商業地產企業整售盈利模式111
 
（一）整售模式操作方式111
 
（二）整售模式主要特點111
 
（三）整售模式適用物業112
 
（四）整售模式的優劣勢112
 
第三節商業地產企業持有經營盈利模式113
 
一、完全自營模式分析113
 
（一）完全自營模式資源要求113
 
（二）完全自營模式優劣勢分析114
 
二、自營+經營貸模式分析114
 
（一）模式操作方式114
 
（二）模式資源要求115
 
（三）模式優劣勢分析115
 
三、資本運作模式分析116
 
（一）資本運作模式操作方式116
 
（二）資本運作模式優劣勢分析117
 
第四節商業地產企業混合運作盈利模式117
 
一、混合運作模式操作方式分析117
 
二、混合運作模式主要特點分析117
 
三、混合運作適用物業類型分析118
 
四、混合運作模式優劣勢分析118
 
第五節主要商業地產盈利模式對比分析118
 
第四章中國商業地產項目營銷管理分析120
 
第一節商業地產項目商業規劃120
 
一、商業經營規劃的布局順序120
 
二、商業經營規劃的整體利益120
 
三、商業規劃的黃金分割定律122
 
四、配套設施的作用與投入123
 
五、商鋪格局規劃分析124
 
第二節商業地產項目經濟測算126
 
一、商業地產項目經濟測算126
 
二、商業地產項目定價方式127
 
三、商業地產項目經濟效益128
 
第三節商業地產目標市場選擇130
 
一、目標市場的選擇策略130
 
（一）集中化進入策略130
 
（二）商品專業化策略130
 
（三）市場專業化策略130
 
（四）選擇性進入策略130
 
（五）市場全覆蓋策略131
 
二、項目開發商圈分析法131
 
三、商業地產項目客戶定位137
 
（一）商圈范圍界定137
 
（二）消費者定位137
 
（三）商家定位138
 
（四）投資者定位138
 
四、商業地產項目業態定位138
 
（一）業態分類與特點138
 
（二）項目的業態定位141
 
（三）業態的合理構成142
 
五、商業地產項目條件判斷143
 
第四節商業地產項目營銷推廣146
 
一、商業地產消費者行為調查146
 
二、銷售與經營的平衡分析147
 
三、商業物業商鋪營銷特性147
 
四、商業項目營銷推廣流程149
 
五、商業物業常用銷售方式152
 
第五節商業地產項目招商實施154
 
一、商業地產項目招商特點154
 
二、商業地產項目招商對象154
 
三、商業地產項目招商流程156
 
四、商業地產招商現存問題156
 
五、商業地產項目招商策略158
 
（一）項目招商通用策略158
 
（二）購物中心招商策略162
 
（三）寫字樓的招商策略165
 
（四）商業街的招商策略170
 
（五）餐飲品牌招商策略171
 
第六節商業地產項目開業策略173
 
第二篇細分市場篇176
 
第五章中國寫字樓市場開發投資分析176
 
第一節寫字樓市場開發研究176
 
一、寫字樓投資開發特性176
 
二、寫字樓投資開發背景177
 
三、寫字樓投資開發條件178
 
四、寫字樓項目投資開發179
 
（一）寫字樓投資策略179
 
（二）寫字樓市場調查180
 
（三）寫字樓產品定位180
 
（四）寫字樓市場需求181
 
（五）寫字樓市場供給182
 
五、寫字樓開發趨勢預測184
 
第二節寫字樓市場競爭現狀184
 
一、寫字樓發展歷程分析184
 
二、寫字樓錯位競爭分析185
 
三、甲級寫字樓競爭分析186
 
四、節能環保成新競爭點188
 
五、寫字樓發展特點分析189
 
第三節寫字樓市場運營狀況分析193
 
一、寫字樓投資情況分析193
 
二、寫字樓市場建設規模194
 
三、寫字樓市場銷售情況195
 
四、寫字樓市場價格情況196
 
五、寫字樓投資收益分析197
 
（一）寫字樓盈利模式197
 
（二）寫字樓投資成本201
 
（三）寫字樓投資回報率202
 
第四節寫字樓市場投資前景203
 
一、寫字樓投資前景分析203
 
二、寫字樓投資潛力分析204
 
（一）大城市投資潛力204
 
（二）中城市投資潛力205
 
（三）小城市投資潛力205
 
三、寫字樓發展前景分析206
 
（一）寫字樓區域發展潛力206
 
（二）郊區寫字樓發展前景206
 
（三）總部辦公樓投資機會207
 
四、寫字樓發展趨勢分析209
 
第六章中國商鋪地產開發投資分析211
 
第一節商鋪市場發展概況211
 
一、商鋪地產開發背景211
 
二、商鋪地產經營特點211
 
三、商鋪市場存在問題213
 
四、商鋪投資考慮因素213
 
五、商鋪地產投資技巧214
 
六、商鋪市場發展趨勢217
 
第二節商鋪地產投資概況分析217
 
一、我國商業街主要類型217
 
二、商業街發展特點分析219
 
三、商業街存在問題分析220
 
四、商業街主要表現形態222
 
五、商業街投資收益分析223
 
（一）商業街投資成本構成223
 
（二）商業街投資回報率223
 
（三）商業街盈利模式分析224
 
（四）商業街運作成功策略225
 
六、零售地產運行情況分析228
 
七、零售地產市場趨勢分析228
 
第三節商鋪投資風險與對策分析230
 
一、投資商鋪風險及對策分析230
 
二、產權式商鋪投資風險分析231
 
（一）產權式商鋪投資優勢231
 
（二）產權式商鋪法律風險232
 
（三）產權式商鋪投資風險234
 
三、七類商鋪的投資回收形態235
 
四、七類商鋪的投資策略分析237
 
第七章中國購物中心開發投資分析241
 
第一節大型購物中心開發流程分析241
 
一、購物中心調研與論證242
 
二、購物中心立項與決策242
 
三、購物中心選址與選型242
 
四、購物中心規劃與設計243
 
五、購物中心融資與招商245
 
第二節購物中心投資建設情況245
 
一、購物中心發展階段分析245
 
二、購物中心開發投資情況246
 
三、購物中心數量增長分析248
 
四、購物中心體量變化趨勢249
 
五、購物中心商鋪數量分析250
 
第三節購物中心發展分布情況250
 
一、購物中心分布及城市競爭力250
 
（一）購物中心區域分布情況250
 
（二）購物中心分布特點分析251
 
（三）購物中心各城市競爭力252
 
二、重點城市購物中心分布特征254
 
（一）上海購物中心分布特征254
 
（二）成都購物中心分布特征255
 
（三）鄭州購物中心分布特征256
 
（四）南寧購物中心分布特征257
 
三、三四線購物中心發展現狀258
 
（一）三四線購物中心發展優勢258
 
（二）三四線購物中心供應格局260
 
（三）三四線購物中心開發模式261
 
（四）三四線mall短培育周期262
 
第四節購物中心的發展方向分析263
 
一、購物中心功能定位263
 
二、購物中心運營因素264
 
（一）消費者認為的運營因素264
 
（二）商戶認為的運營因素265
 
（三）開發商認為的運營因素266
 
三、購物中心拓展方向267
 
四、購物中心未來的格局268
 
五、網絡購物與商場購物270
 
六、購物中心零售業交易271
 
七、中國購物中心發展趨勢272
 
八、中國購物中心前十企業274
 
第五節購物中心投資收益分析274
 
一、購物中心盈利模式選擇274
 
二、購物中心投資成本構成275
 
三、購物中心業態租金分析278
 
四、購物中心的投資回報率279
 
第六節購物中心市場投資前景281
 
一、購物中心業態發展趨勢281
 
二、購物中心投資前景分析282
 
三、購物中心投資潛力分析282
 
（一）大城市投資潛力分析282
 
（二）中城市投資潛力分析283
 
（三）小城市投資潛力分析283
 
第八章中國中央商務區開發投資分析284
 
第一節中央商務區發展活力分析284
 
一、中央商務區發展演化過程284
 
（一）國內cbd演化過程284
 
（二）國外cbd演化過程284
 
二、中央商務區不同分類情況285
 
三、中央商務區空間布局模式285
 
四、中央商務區空間擴展方式288
 
五、中央商務區開發強度分析289
 
六、中央商務區發展活力分析291
 
（一）城市cbd已建程度291
 
（二）城市cbd在建程度292
 
（三）城市cbd可建程度292
 
第二節中央商務區建設投資現狀293
 
一、中央商務區開發運作特點293
 
二、中央商務區建設現狀分析293
 
三、中央商務區發展模式分析294
 
四、中央商務區成功關鍵因素294
 
五、中央商務區的投資回收期297
 
第三節重點城市中央商務區建設分析297
 
一、國內中央商務區建設分析298
 
（一）香港中央商務區建設分析298
 
（二）上海中央商務區建設分析298
 
（三）北京中央商務區建設分析299
 
（四）深圳中央商務區建設分析299
 
（五）廣州中央商務區建設分析300
 
（六）重慶中央商務區建設分析300
 
（七）武漢中央商務區建設分析300
 
二、國外中央商務區建設分析301
 
（一）倫敦中央商務區建設分析301
 
（二）曼哈頓中央商務區建設分析301
 
（三）東京新宿中央商務區建設分析301
 
三、中外比較對中國cbd的啟示302
 
第四節中央商務區寫字樓市場分析302
 
一、中央商務區寫字樓經濟價值302
 
二、中央商務區寫字樓容量分析306
 
三、中央商務區寫字樓供求情況306
 
四、中央商務區寫字樓重點案例307
 
五、中央商務區寫字樓價格租金309
 
第五節中央商務區住宅市場分析310
 
一、中央商務區住宅主要標準310
 
二、中央商務區住宅供求特點312
 
三、中央商務區住宅市場走勢313
 
四、中央商務區住宅交易情況313
 
五、中央商務區住宅價格租金315
 
第六節中央商務區商業樓分析317
 
一、中央商務區商業樓供求分析317
 
二、中央商務區商業地產的案例318
 
三、中央商務區商業樓市場走勢320
 
四、中央商務區商業樓交易數量321
 
五、中央商務區商業樓價格租金322
 
第九章中國酒店市場開發投資分析324
 
第一節酒店市場開發注意事項324
 
一、投資開發背景324
 
二、酒店開發模式325
 
三、酒店資本運作326
 
第二節酒店行業盈利模式分析328
 
一、經營增長盈利模式328
 
二、物業增值盈利模式329
 
三、資本營運盈利模式330
 
四、品牌創新盈利模式330
 
五、集團建設盈利模式332
 
第三節酒店行業投資收益分析332
 
一、經濟型酒店投資收益332
 
（一）經濟酒店投入產出332
 
（二）經濟酒店投資回報334
 
二、產權式酒店投資價值334
 
三、酒店公寓投資回報模式336
 
第四節酒店市場投資情況分析337
 
一、酒店市場投資特點337
 
二、酒店市場投資技巧338
 
三、星級酒店發展分析339
 
（一）星級酒店經營情況339
 
（二）星級酒店分布狀況340
 
（三）星級酒店區域分析342
 
（四）旅游城市星級酒店情況342
 
第五節酒店市場投資前景分析343
 
一、酒店投資前景分析343
 
二、中西部酒店投資潛力344
 
三、二三線酒店投資潛力345
 
第三篇區域市場篇347
 
第十章北京市商業地產市場分析347
 
第一節北京商業地產發展現狀347
 
一、房地產開發投資額情況347
 
二、商業地產開發投資情況347
 
（一）辦公樓347
 
（二）商業營業用房348
 
三、商業地產成交情況348
 
第二節北京辦公樓市場現狀分析349
 
一、辦公樓開發銷售情況349
 
（一）施工面積349
 
（二）竣工面積349
 
（三）銷售面積349
 
（四）銷售金額350
 
二、寫字樓市場發展現狀分析350
 
（一）寫字樓供需情況分析350
 
（二）寫字樓租金價格分析351
 
（三）寫字樓市場前景分析352
 
第三節北京市商業營業用房市場分析352
 
一、北京城市重點商圈分析352
 
二、商業營業用房開發銷售情況354
 
（一）施工面積354
 
（二）竣工面積354
 
（三）銷售面積355
 
（四）銷售金額355
 
三、商鋪市場發展現狀分析356
 
（一）商鋪待售面積分析356
 
（二）商鋪租金價格分析356
 
（三）商圈發展前景分析357
 
第四節北京商業地產趨勢前景分析359
 
一、商業地產發展趨勢分析359
 
二、商業地產發展前景分析360
 
第十一章上海市商業地產市場分析361
 
第一節上海商業地產發展現狀361
 
一、房地產開發投資額情況361
 
二、商業地產開發投資情況361
 
（一）辦公樓361
 
（二）商業營業用房362
 
三、商業地產項目成交情況362
 
第二節上海公辦樓市場現狀分析363
 
一、辦公樓開發銷售情況363
 
（一）施工面積363
 
（二）竣工面積363
 
（三）銷售面積364
 
（四）銷售金額364
 
二、寫字樓市場發展現狀分析365
 
（一）寫字樓供需情況分析365
 
（二）寫字樓租金價格分析365
 
（三）寫字樓市場前景分析366
 
第三節上海市商業營業用房市場分析367
 
一、上海城市重點商圈分析367
 
二、商業營業用房開發銷售情況368
 
（一）施工面積368
 
（二）竣工面積369
 
（三）銷售面積369
 
（四）銷售金額370
 
三、商鋪市場發展現狀分析370
 
（一）商鋪供需情況分析370
 
（二）商鋪租金價格分析371
 
（三）商圈市場前景分析372
 
第四節上海商業地產趨勢前景分析373
 
一、商業地產發展趨勢分析373
 
二、商業地產發展前景分析374
 
第十二章廣州市商業地產市場分析375
 
第一節廣州商業地產發展現狀375
 
一、房地產開發投資額情況375
 
二、商業地產開發投資情況375
 
（一）辦公樓375
 
（二）商業營業用房376
 
三、商業地產項目成交情況376
 
第二節廣州辦公樓市場現狀分析377
 
一、辦公樓開發銷售情況377
 
（一）施工面積377
 
（二）竣工面積377
 
（三）銷售面積378
 
（四）銷售金額378
 
二、寫字樓市場發展現狀分析379
 
（一）寫字樓供需情況分析379
 
（二）寫字樓租金價格分析379
 
（三）寫字樓市場前景分析381
 
第三節廣州市商業營業用房市場分析382
 
一、廣州城市重點商圈分析382
 
二、商業營業用房開發銷售情況384
 
（一）施工面積384
 
（二）竣工面積384
 
（三）銷售面積384
 
（四）銷售金額385
 
三、商鋪市場發展現狀分析385
 
（一）商鋪供需情況分析385
 
（二）商鋪租金價格分析386
 
（三）商圈市場前景分析387
 
第四節廣州商業地產趨勢前景分析387
 
一、商業地產發展趨勢分析387
 
二、商業地產發展前景分析388
 
第十三章深圳市商業地產市場分析389
 
第一節深圳商業地產發展現狀389
 
一、房地產開發投資額情況389
 
二、商業地產開發投資情況389
 
（一）辦公樓389
 
（二）商業營業用房390
 
三、商業地產項目成交情況390
 
第二節深圳辦公樓市場現狀分析391
 
一、辦公樓開發銷售情況391
 
（一）施工面積391
 
（二）竣工面積391
 
（三）銷售面積391
 
（四）銷售金額392
 
二、寫字樓市場發展現狀分析392
 
（一）寫字樓供需情況分析392
 
（二）寫字樓租金價格分析393
 
（三）寫字樓市場前景分析395
 
第三節深圳市商業營業用房市場分析395
 
一、深圳城市重點商圈分析395
 
二、商業營業用房開發銷售情況396
 
（一）施工面積396
 
（二）竣工面積396
 
（三）銷售面積396
 
（四）銷售金額397
 
三、商鋪市場發展現狀分析397
 
（一）商鋪供應情況分析397
 
（二）商鋪租金價格分析398
 
（三）商圈市場前景分析399
 
第四節深圳商業地產趨勢前景分析399
 
第十四章天津市商業地產市場分析401
 
第一節天津商業地產發展現狀401
 
一、房地產開發投資額情況401
 
二、商業地產開發投資情況401
 
（一）辦公樓401
 
（二）商業營業用房402
 
三、商業地產項目成交情況402
 
第二節天津辦公樓市場現狀分析403
 
一、辦公樓開發銷售情況403
 
（一）施工面積403
 
（二）竣工面積403
 
（三）銷售面積403
 
（四）銷售金額404
 
二、寫字樓市場發展現狀分析404
 
（一）寫字樓供需及空置情況404
 
（二）寫字樓租金及售價分析405
 
（三）寫字樓的市場前景分析407
 
第三節天津市商業營業用房市場分析408
 
一、天津城市重點商圈分析408
 
二、商業營業用房開發銷售情況409
 
（一）施工面積409
 
（二）竣工面積409
 
（三）銷售面積410
 
（四）銷售金額410
 
三、商鋪市場發展現狀分析411
 
（一）商鋪供應情況分析411
 
（二）商鋪租金價格分析411
 
（三）商圈市場前景分析412
 
第四節天津商業地產趨勢前景分析412
 
一、商業地產發展趨勢分析412
 
二、商業地產發展前景分析413
 
第十五章杭州市商業地產市場分析414
 
第一節杭州商業地產發展現狀414
 
一、房地產開發投資額情況414
 
二、商業地產開發投資情況414
 
（一）辦公樓414
 
（二）商業營業用房415
 
三、商業地產成交情況415
 
第二節杭州辦公樓市場現狀分析416
 
一、辦公樓開發銷售情況416
 
（一）施工面積416
 
（二）竣工面積416
 
（三）銷售面積416
 
（四）銷售金額417
 
二、寫字樓市場發展現狀分析417
 
（一）寫字樓供需情況分析417
 
（二）寫字樓租金價格分析418
 
（三）寫字樓市場前景分析418
 
第三節杭州市商業營業用房市場分析418
 
一、杭州城市重點商圈分析418
 
二、商業營業用房開發銷售情況419
 
（一）施工面積419
 
（二）竣工面積420
 
（三）銷售面積420
 
（四）銷售金額420
 
三、商鋪市場發展現狀分析421
 
（一）商鋪供應與需求情況分析421
 
（二）商鋪的空置率與租金分析421
 
（三）商圈發展趨勢與前景分析421
 
第四節杭州商業地產趨勢前景分析422
 
一、商業地產發展趨勢分析422
 
二、商業地產發展前景分析422
 
第十六章重慶市商業地產市場分析424
 
第一節重慶商業地產發展現狀424
 
一、房地產開發投資額情況424
 
二、商業地產開發投資情況424
 
（一）辦公樓424
 
（二）商業營業用房425
 
三、商業地產發展情況分析425
 
第二節重慶辦公樓市場現狀分析426
 
一、辦公樓開發銷售情況426
 
（一）施工面積426
 
（二）竣工面積426
 
（三）銷售面積426
 
（四）銷售金額427
 
二、寫字樓市場發展現狀分析427
 
（一）寫字樓供需及空置情況427
 
（二）寫字樓租金及售價分析428
 
（三）寫字樓的市場前景分析429
 
第三節重慶市商業營業用房市場分析430
 
一、重慶城市重點商圈分析430
 
二、商業營業用房開發銷售情況431
 
（一）施工面積431
 
（二）竣工面積432
 
（三）銷售面積432
 
（四）銷售金額433
 
三、商鋪市場發展現狀分析433
 
（一）商鋪供需情況分析433
 
（二）商鋪租金價格分析434
 
（三）商圈市場前景分析435
 
第四節重慶商業地產趨勢前景分析435
 
第十七章成都市商業地產市場分析437
 
第一節成都商業地產發展現狀437
 
一、房地產開發投資額情況437
 
二、商業地產開發投資情況437
 
（一）辦公樓437
 
（二）商業營業用房438
 
三、商業地產供銷情況438
 
第二節成都辦公樓市場現狀分析440
 
一、辦公樓開發銷售情況440
 
（一）施工面積440
 
（二）竣工面積440
 
（三）銷售面積440
 
（四）銷售金額441
 
二、寫字樓市場發展現狀分析441
 
（一）寫字樓供需情況分析441
 
（二）寫字樓租金價格分析442
 
（三）寫字樓市場前景分析444
 
第三節成都市商業營業用房市場分析445
 
一、成都城市重點商圈分析445
 
二、商業營業用房開發銷售情況446
 
（一）施工面積446
 
（二）竣工面積447
 
（三）銷售面積447
 
（四）銷售金額447
 
三、商鋪市場發展現狀分析448
 
（一）商鋪供需情況分析448
 
（二）商鋪租金價格分析448
 
（三）商圈發展前景分析449
 
第四節成都商業地產趨勢前景分析449
 
一、商業地產發展趨勢分析449
 
二、商業地產發展前景分析450
 
第十八章武漢市商業地產市場分析452
 
第一節武漢商業地產發展現狀452
 
一、房地產開發投資額情況452
 
二、商業地產開發投資情況452
 
（一）辦公樓452
 
（二）商業營業用房452
 
三、商業地產項目成交情況453
 
第二節武漢辦公樓市場現狀分析454
 
一、辦公樓開發銷售情況454
 
（一）施工面積454
 
（二）竣工面積454
 
（三）銷售面積454
 
（四）銷售金額455
 
二、寫字樓市場發展現狀分析455
 
（一）寫字樓供需情況455
 
（二）寫字樓租金分析456
 
（三）寫字樓市場前景457
 
第三節武漢市商業營業用房市場分析457
 
一、武漢城市重點商圈分析457
 
二、商業營業用房開發銷售情況458
 
（一）施工面積458
 
（二）竣工面積458
 
（三）銷售面積458
 
（四）銷售金額459
 
三、商鋪市場發展現狀分析459
 
（一）商鋪供需情況分析459
 
（二）商鋪租金價格分析460
 
（三）商圈市場前景分析460
 
第四節武漢商業地產趨勢前景分析461
 
一、商業地產發展趨勢分析461
 
二、商業地產發展前景分析461
 
第十九章南京市商業地產市場分析463
 
第一節南京商業地產發展現狀463
 
一、房地產開發投資額情況463
 
二、商業地產開發投資情況463
 
（一）辦公樓463
 
（二）商業營業用房464
 
三、商業地產成交情況464
 
第二節南京辦公樓市場現狀分析465
 
一、辦公樓開發銷售情況465
 
（一）施工面積465
 
（二）竣工面積465
 
（三）銷售面積465
 
（四）銷售金額466
 
二、寫字樓市場發展現狀分析466
 
（一）寫字樓供需及空置情況466
 
（二）寫字樓租金及售價分析467
 
（三）寫字樓的市場前景分析468
 
第三節南京市商業營業用房市場分析468
 
一、南京城市重點商圈分析468
 
二、商業營業用房開發銷售情況469
 
（一）施工面積469
 
（二）竣工面積470
 
（三）銷售面積470
 
（四）銷售金額471
 
三、商鋪市場發展現狀分析471
 
（一）商鋪供需情況分析471
 
（二）商鋪租金價格分析472
 
（三）商圈發展前景分析472
 
第四節南京商業地產趨勢前景分析473
 
一、商業地產發展趨勢分析473
 
二、商業地產發展前景分析474
 
第四篇企業競爭篇475
 
第二十章中國重點商業地產企業經營狀況分析475
 
第一節萬達集團商業地產模式分析475
 
一、企業基本情況分析475
 
（一）企業發展背景分析475
 
（二）企業發展歷程分析475
 
二、項目獲取與開發分析476
 
（一）項目選址標準分析476
 
（二）項目獲取途徑分析476
 
（三）項目獲取優勢資源和商業操作477
 
三、企業發展模式及戰略477
 
（一）融資模式分析477
 
（二）運營模式分析478
 
（三）盈利模式分析478
 
（四）戰略合作伙伴478
 
（五）品牌發展戰略480
 
四、萬達訂單地產模式481
 
（一）運作流程481
 
（二）推廣分析481
 
（三）應用要求482
 
（四）優劣勢分析482
 
五、企業產品與市場分析483
 
（一）主要產品類型設計483
 
（二）產品組合構成分析485
 
（三）自持/銷售比例分析485
 
（四）項目業態組合分析485
 
（五）當前主要商家構成487
 
（六）項目操作特點/周期487
 
六、企業經營情況分析488
 
（一）開發銷售規模488
 
（二）經營指標分析489
 
（三）項目投資回報率491
 
七、企業競爭優勢分析491
 
八、企業戰略方向分析492
 
九、萬達廣場案例分析492
 
（一）沈陽萬達廣場——敗筆與轉型492
 
（二）北京萬達廣場——盈利模式典范496
 
（三）寧波萬達廣場——第三代產品升級499
 
第二節恒隆地產商業地產模式分析502
 
一、企業概況與歷史沿革502
 
二、企業總體經營情況分析503
 
（一）項目經營情況分析503
 
（二）企業收入利潤分析504
 
（三）企業資產負債分析505
 
（四）企業償債能力分析505
 
三、企業在內地發展的項目505
 
四、企業在內地市場發展策略508
 
（一）內地市場發展路徑分析508
 
（二）內地市場土地策略分析509
 
（三）內地項目商業模式分析510
 
第三節中糧集團商業地產模式分析511
 
一、企業概況與歷史沿革511
 
（一）中糧置業發展概述511
 
（二）中糧集團地產戰略511
 
（三）中糧置業發展路線514
 
二、企業資本與擴張策略514
 
（一）企業資本策略分析514
 
（二）企業擴張策略分析515
 
三、企業產品定位與經營516
 
（一）品牌核心內涵與特征516
 
（二）戰略目標與組合策略517
 
（三）產品結構形態分析518
 
（四）企業經營策略創新518
 
四、企業的經營情況分析519
 
五、企業主---品線分析522
 
（一）商業綜合體分析522
 
（二）都市綜合體分析522
 
（三）區域性城市綜合體分析523
 
六、大悅城商業模式分析523
 
（一）商業模式的基本特征523
 
（二）商業模式的核心價值524
 
（三）模式核心競爭力評價524
 
（四）模式發展瓶頸與難題525
 
七、大悅城系列重點項目526
 
（一）北京西單大悅城分析526
 
（二）北京朝陽大悅城分析530
 
（三）沈陽中街大悅城分析532
 
（四）天津大悅城分析535
 
（五）上海大悅城分析537
 
（六）杭州大悅城分析540
 
（七）成都大悅城分析541
 
第四節soho中國商業地產模式分析543
 
一、企業概況與歷史沿革543
 
（一）soho中國發展概述543
 
（二）soho中國地產戰略544
 
（三）soho中國發展路線545
 
二、企業資本與擴張策略546
 
三、企業產品定位與經營547
 
（一）戰略目標與發展策略547
 
（二）產品結構形態分析548
 
（三）企業經營策略創新549
 
四、企業主---品線分析549
 
五、企業商業模式分析550
 
（一）商業模式基本特征550
 
（二）商業模式開發流程551
 
六、企業盈利模式分析551
 
（一）開發選址分析551
 
（二）銷售和售后分析551
 
七、企業已建項目統計552
 
八、企業重點案例分析552
 
（一）銀河soho分析552
 
（二）望京soho分析552
 
（三）soho世紀廣場分析553
 
第五節中國國貿商業地產模式分析553
 
一、企業概況與歷史沿革553
 
（一）中國國貿發展概述553
 
（二）中國國貿地產戰略554
 
（三）中國國貿發展路線554
 
二、企業產品定位與經營556
 
（一）戰略目標與發展策略556
 
（二）產品結構形態分析556
 
（三）企業經營策略創新556
 
三、企業主---品線分析557
 
四、企業商業模式分析557
 
（一）商業模式基本特征557
 
（二）商業模式開發流程558
 
（三）企業盈利模式特點558
 
五、國貿中心案例分析559
 
第六節世貿股份商業地產模式分析560
 
一、企業概況與歷史沿革560
 
（一）世貿股份發展概述560
 
（二）世貿股份地產戰略560
 
（三）世貿股份發展路線560
 
二、企業資本與擴張策略561
 
三、企業產品定位與經營561
 
（一）戰略目標與發展策略561
 
（二）產品結構形態分析561
 
（三）企業經營策略創新562
 
四、企業主---品線分析562
 
五、企業商業模式分析562
 
（一）商業模式基本特征562
 
（二）商業模式開發流程563
 
（三）企業盈利模式特點563
 
六、企業重點案例分析564
 
（一）上海世貿國際廣場564
 
（二）北京世貿大廈564
 
第七節上海陸家嘴商業地產模式分析564
 
一、企業概況與歷史沿革564
 
（一）陸家嘴發展概述564
 
（二）陸家嘴地產戰略565
 
（三）陸家嘴發展路線565
 
二、企業產品定位與經營566
 
（一）戰略目標與發展策略566
 
（二）產品結構形態分析566
 
三、企業經營情況分析567
 
（一）主要物業經營情況567
 
（二）主要經營指標分析569
 
四、企業商業模式分析570
 
（一）商業模式基本特征570
 
（二）商業模式開發流程570
 
五、企業重點案例分析570
 
（一）96廣場570
 
（二）1885文化休閑中心571
 
第八節金融街商業地產模式分析571
 
一、企業概況與歷史沿革571
 
（一）金融街發展概述571
 
（二）金融街地產戰略572
 
（三）金融街發展路線572
 
二、企業資本與擴張策略573
 
三、企業產品定位與經營574
 
（一）戰略目標與發展策略574
 
（二）產品結構形態分析574
 
（三）企業經營策略創新575
 
四、企業經營情況分析576
 
五、企業商業模式分析577
 
（一）商業模式基本特征577
 
（二）商業模式開發流程578
 
（三）企業盈利模式特點578
 
六、北京金融街案例分析578
 
第五篇趨勢前景篇580
 
第二十一章中國商業地產行業投融資策略分析580
 
第一節商業地產市場融資分析580
 
一、商業地產融資的意義580
 
二、商業地產融資需求分析580
 
三、商業地產融資渠道分析581
 
四、商業地產多元化融資流程582
 
五、商業地產市場融資新平臺584
 
（一）商業抵押擔保證券cmbs584
 
（二）商業地產基金融資模式586
 
六、商業地產市場融資形勢587
 
第二節商業地產企業上市融資模式588
 
一、商業地產企業上市融資必要性588
 
二、商業地產企業上市融資模式590
 
三、商業地產企業上市融資效果594
 
四、商業地產企業上市融資風險596
 
（一）買殼上市的風險596
 
（二）ipo形式的風險597
 
第三節商業地產信托融資分析598
 
一、房地產信托融資模式分析598
 
（一）房地產信托融資模式類型598
 
（二）房地產信托融資模式優劣勢601
 
二、商業地產信托融資情況分析602
 
（一）房地產信托發行全貌分析602
 
（二）房地產信托季度發行規模604
 
（三）房地產信托季度余額規模606
 
（四）房地產信托平均收益率607
 
三、房地產信托資金運用方式608
 
四、房地產信托資金投資方式608
 
五、房地產信托兌付分析610
 
六、房地產信托公司分析611
 
七、地產類信托兌付風險與房地產調控高度相關612
 
第四節商業地產融資困難及對策613
 
一、商業地產的固有特性613
 
（一）高收益高風險并存613
 
（二）商業與地產有機結合613
 
（三）開發是基礎/運營是關鍵614
 
（四）資金需求巨大614
 
二、商業地產融資的現實困境614
 
三、突破困境的有效途徑分析615
 
四、商業地產融資基金待推廣617
 
第五節商業地產行業投資風險及策略617
 
一、商業地產投資風險617
 
（一）開發商經驗不足618
 
（二）同質化/空置率高618
 
（三）資金鏈壓力較大618
 
二、商業地產投資策略619
 
（一）商業地產投資運作619
 
（二）各業態投資攻略642
 
（三）投資注意事項646
 
第二十二章2017-2022年中國商業地產行業前景預測650

第一節2017-2022年房地產行業發展前景展望650
 
一、促進房地產市場長期繁榮因素650
 
二、中國房地產業中長期發展目標651
 
三、“十三五”中國保障房建設規劃652
 
四、中長期中國房地產市場發展展望653
 
第二節2017-2022年商業地產行業發展展望656
 
一、未來商業地產將向城市綜合體轉型656
 
二、未來商業地產發展機遇與挑戰656
 
三、未來商業地產發展走向預測657
 
第三節2017-2022年商業地產市場規模預測659
 
一、商業地產投資規模預測659
 
二、商業地產銷售面積預測660
 
三、商業地產銷售額預測分析661
 

 
圖表目錄
 
圖表1：2016年本報告分析企業銷售收入排名前十的企業（單位：億元，%） 12
 
圖表2：2016年全國主要城市辦公樓開工及其近三年復合增速（單位：萬平方米，%） 13
 
圖表3：2016年全國主要城市辦公樓開發投資額及其近三年復合增速（單位：億元，%） 14
 
圖表4：2016年全國主要城市商業用房新開工面積及近三年復合增長率（單位：萬平方米，%） 14
 
圖表5：2016年全國主要城市商業營業用房銷售面積（單位：萬平方米，%） 15
 
圖表6：2011-2016年全國主要城市商業用房開發投資額占房地產開發投資額比重（單位：%） 15
 
圖表7：2011-2015房地產開發企業利用外資資金走勢（單位：億元，%） 17
 
圖表8：華潤置地、soho、萬達、中糧大悅城模式對比 18
 
圖表9：2013-2016年全國20個重點城市的城市綜合體增量預估（單位：萬平方米） 19
 
圖表10：典型企業競爭策略分析 19
 
圖表11：商業地產企業對上游的議價能力分析 20
 
圖表12：商業地產企業對下游的議價能力分析 20
 
圖表13：萬科的商業地產產品線 22
 
圖表14：商業地產、住宅地產吸引力評估要素 23
 
圖表15：商業地產、住宅地產吸引力評估 24
 
圖表16：商業地產行業競爭結構示意圖 25
 
圖表17：2011-2015商業地產供需平衡走勢（單位：萬平方米，%） 26
 
圖表18：2011-2015商業地產銷竣比走勢 26
 
圖表19：我國214家知名房地產開發企業在主要地區的分布情況（單位：家） 27
 
圖表20：萬科的商業地產戰略 27
 
圖表21：2011-2016年我國商業地產各月成交面積占全年累計成交的比例（單位：%） 28
 
圖表22：2011-2016年下半年30個重點城市推出商辦建設用地面積情況（單位：萬平方米，%） 30
 
圖表23：2011-2016年下半年30個重點城市推出商辦建設用地面積比重（單位：%） 31
 
圖表24：2011-2016年下半年30個重點城市成交商辦建設用地面積情況（單位：萬平方米，%） 31
 
圖表25：2011-2016年下半年30個重點城市成交商辦建設用地面積比重（單位：%） 32
 
圖表26：2011.11-2016.12各月30城市商服用地成交均價vs全部用地（單位：元/平方米，%） 33
 
圖表27：2011.11-2016.12各月30城市商服用地成交樓面價vs全部用地（單位：元/平方米，%） 33
 
圖表28：2011.11-2016.12各月30城市商服用地成交均價增長情況（單位：%） 33
 
圖表29：2011.11-2016.12各月30城市商服用地樓面價增長情況（單位：%） 34
 
圖表30：住宅限購政策前后北京商辦用地出讓金額占土地出讓金總額的比重變化（單位：%） 35
 
圖表31：2011-2016年主要城市成交商辦用地價格走勢（單位：萬元/平方米） 35
 
圖表32：2011-2016年主要城市成交商辦用地建設面積走勢（單位：萬平方米） 36
 
圖表33：2011-2016年商業地產開發投資趨勢vs房地產投資趨勢（單位：億元，%） 37
 
圖表34：2011-2016年商業地產開發投資對房地產資產投資的貢獻率走勢（單位：%） 38
 
圖表35：2011-2016年商業地產銷售面積與增長趨勢（單位：萬平方米，%） 39
 
圖表36：2011-2016年商業地產行業銷售金額走勢（單位：億元，%） 40
 
圖表37：2011-2016年商業地產行業銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 41
 
圖表38：2011-2016年辦公樓供需走勢（單位：萬平方米，%） 42
 
圖表39：2011-2016年辦公樓銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 42
 
圖表40：2011-2016年商業營業用房供需走勢（單位：萬平方米，%） 43
 
圖表41：2011-2016年商業營業用房銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 44
 
圖表42：2013-2017年中國購物中心數量變化情況（單位：家） 45
 
圖表43：不同區域的購物中心業態構成對比圖（單位：%） 46
 
圖表44：中國三大經濟圈所轄城市購物中心普及度（單位：%） 47
 
圖表45：商業地產的開發模式比較分析 50
 
圖表46：完全銷售模式的優劣勢與適用條件 51
 
圖表47：完全持有模式的優劣勢與適用條件 52
 
圖表48：售后租回模式的優劣勢 53
 
圖表49：三種散售盈利模式的特點與優劣勢 55
 
圖表50：三種散售模式的優劣勢總結 56
 
圖表51：整售模式的一般操作方式 57
 
圖表52：商業地產企業整售盈利模式 57
 
圖表53：soho中國主要商業地產項目 58
 
圖表54：持有模式的操作流程 59
 
圖表55：幾種典型的持有經營模式的特點與優劣勢 59
 
圖表56：2013-2016年中國國貿中心股份有限公司主營業務分產品情況（單位：元，%） 61
 
圖表57：2013-2016年中國國貿中心股份有限公司平均租金及出租率（單位：元/平方米/月，%） 61
 
圖表58：混合運作盈利模式的特點與優劣勢 62
 
圖表59：大連萬達商業地產項目業態發展歷程 63
 
圖表60：商業地產三種主要盈利模式各種指標對比分析 65
 
圖表61：西蒙房地產集團（spg）和波士頓房地產集團（bxp）發展歷程 65
 
圖表62：2011-2016年波士頓房地產集團利潤表（單位：百萬美元） 66
 
圖表63：2011-2016年西蒙房地產集團利潤表（單位：百萬美元） 67
 
圖表64：美國購物中心發展歷程 68
 
圖表65：美國reits分類及數量 68
 
圖表66：凱德中國房地產金融業務發展情況（一） 69
 
圖表67：凱德中國房地產金融業務發展情況（二） 69
 
圖表68：凱德集團旗下分支機構和業務類型 71
 
圖表69：2013年第一季度凱德商用產業有限公司經營情況（單位：百萬新元，百萬港元） 71
 
圖表70：凱德集團旗下基金分類和地理分布 72
 
圖表71：寫字樓與住宅需求比較 73
 
圖表72：寫字樓營銷差異化方式 74
 
圖表73：針對寫字樓產品的四種價格策略 75
 
圖表74：商業街的細分 81
 
圖表75：案例——某商業街的定位啟示錄 82
 
圖表76：幾種主要的商業街經營模式 85
 
圖表77：我國專業市場的分類 85
 
圖表78：商業地產投資潛力調查（單位：%） 92
 
圖表79：商業地產投資意愿調查（單位：%） 93
 
圖表80：2011-2016年房地產開發企業資金來源構成（單位：%） 100
 
圖表81：2011年以來房地產企業ipo融資案例（單位：億港元） 104
 
圖表82：2011年以來房地產上市企業配股融資情況（單位：億港元） 105
 
圖表83：2011年以來房地產上市企業發債融資情況（單位：億美元，%） 105
 
圖表84：2011年以來房地產上市企業信托融資情況（單位：億美元，%） 106
 
圖表85：商業地產企業各種上市方式比較 107
 
圖表86：上市融資效應分析 107
 
圖表87：2016年下半年15家標桿房企直接融資方式占比（單位：%） 112
 
圖表88：2016年上海部分品牌房企直接融資活動（單位：億美元，億元，%） 112
 
圖表89：reits的特征 113
 
圖表90：契約性與公司型reits比較 114
 
圖表91：公開市場交易的reits基本運作模式 114
 
圖表92：reits與其他產品的相關性 116
 
圖表93：reits與其他產品的相關性 116
 
圖表94：各國reits市場不同投資者機構圖（單位：%） 117
 
圖表95：2011q1-2012q4我國房地產信托季度新增額度及收益率走勢（單位：億元，%） 119
 
圖表96：2016年主要房地產企業房地產發行情況 119
 
圖表97：2002-2016年我國辦公樓與商業地產投資增速走勢（單位：億元，萬平方米） 121
 
圖表98：2012-2016年全國20個重點城市的城市綜合體增量預估（單位：萬平方米） 122
 
圖表99：hk-reits及s-reits兩種模式的比較 123
 
圖表100：中國城市競爭力的主要影響因素 125
 
圖表101：2016年主要地區城市綜合經濟競爭力排名 127
 
圖表102：2016年主要地區城市可持續競爭力排名 128
 
圖表103：2016年主要地區城市宜居競爭力排名 129
 
圖表104：2016年主要地區城市宜商競爭力排名 129
 
圖表105：2011-2016年北京推出土地規劃建筑面積走勢（單位：萬平方米，%） 132
 
圖表106：2011-2016年北京商辦用地推出規劃建筑面積比重（單位：萬平方米，%） 132
 
圖表107：2011-2016年北京推出樓面均價：商辦用地vs住宅用地（單位：元/㎡，%） 133
 
圖表108：2011-2017年北京城市綜合體體量走勢及預測（單位：萬平方米） 133
 
圖表109：2016年底北京市城市綜合體項目分布圖 134
 
圖表110：2016年底北京市城市綜合體項目列表（單位：萬平方米） 134
 
圖表111：2016年北京市商業地產的供給結構（單位：%） 136
 
圖表112：2016年北京市商業地產的成交結構（單位：%） 136
 
圖表113：2016年北京市商業地產銷竣情況（分類型）（單位：%） 136
 
圖表114：2016年金融街控股股份有限公司主營業務分地區情況（單位：%） 137
 
圖表115：2016年中國國際貿易中心股份有限公司主營業務分產品情況（單位：元，%） 138
 
圖表116：soho中國有限公司在北京的項目情況（單位：平方米，%） 139
 
圖表117：北京地區商業地產行業企業進入威脅分析 139
 
圖表118：2011-2016年北京寫字樓空置率走勢（單位：%） 140
 
圖表119：2011-2017年北京城市綜合體體量走勢及預測（單位：萬平方米） 141
 
圖表120：2016年社會零售總額同比增長最后10位地區（單位：%） 142

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